投資のイロハ　これから不動産投資をお考えの方へ
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			◆〜はじめに〜 「不動産投資」というと、 資産家や大金持ちが行うものというイメージがないでしょうか？ 実際には、２０〜４０代のサラリーマンをはじめ、 定年を迎えた方の多くが、不動産投資にチャレンジしています。 終身雇用制が崩壊し、国の年金もあてにできなくなった現在では、 それにかわる安定収入のひとつとして大変注目されています。 ◆なぜ今不動産投資なのか？ 国の借金は天文学的数字。民間企業もリストラ、賃金カット。 年功序列・終身雇用等の安定化がのぞめないまま、高齢化・少子化社会へ突入する今、 公的・企業年金、預貯金の利子はあてにならず、一人ひとりの自立が必要です。 そんな状況の中で不動産投資は、家賃収入から生まれるため、 株や債権などのリスクを伴う投資商品とは違い、定期的な安定収入になります。 ◆自己資金はどれくらい必要か？ （売買価格＋諸経費）の２０〜３０％必要となります。 ローンについては、借主の属性・他の債務・担保となる物件の価値によって異なります。 すでに住宅ローンや他の投資物件でローンを利用している場合は、 すべてのローンを合算して審査をします。場合によって利用できなかったり、減額されたりします。 ◆物件を購入した場合かかる諸費用はどれくらい？ 登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料、火災保険料。 ローン利用の場合は、銀行への事務手数料、保証料など、 目安としては、物件価格の７〜８％位です。 購入後のランニングコストは、固定資産税・都市計画税、管理委託料、退去時の内装修繕費、 外壁等の修繕費、火災保険料、給湯器等の消耗品設備費等です。 ◆物件を買ってからの管理はどうするの？ 物件の管理については、銀行預金のようにほったらかしには出来ません。 共用部分の清掃、維持修繕業務、トラブル・苦情の対応、家賃管理、 家賃滞納者への対応等などです。これらの一部、または全部を管理会社に委託することができます。 だから、手をわずらわせる事なく、不動産投資が簡単に出来ます。 管理費用は建物の状態にもよりますが、総収入の約５〜８％となります。 ◆大都市圏と地方の物件はどちらがいいの？ 一般的には地方は利回りがよく、都心は低い。なぜ地方の方が利回りが良いのか。 地方に行けば土地価格・建物建築費は安くなる。しかし、土地価格が半分の場所でも、 家賃は半分にはならないからです。 地域性・環境を見誤らなければ、高い確率で成功できます。 ◆平均するとどれぐらいの利回りが期待できるの？ 表面利回りで、新築であれば５〜８％。１０〜２０年以内の中古であれば都内で６〜９％、 地方都市で８〜１２％でしょうか。もちろんそれ以上の場合もあります。 一概にはいえないので、あくまでも目安にしてください。 不動産に「掘り出し物」はありません。 高利回りな物件ほど、ハイリスクだと考えてまちがいありません。 高望みをして、いたずらに時間を浪費するより、買うことのできる時に、 自分の予算に合わせ、安定感のある物件を選ぶこともひとつの方法です。 ◆お宝不動産を手に入れろ！ 気になる物件があれば、すぐに見に行きましょう。そして積極的に「買付（かいつけ）」を入れましょう。 買付とは、「いくらなら買います。」という意志表示。大抵の物件は値引きが可能です。 価格だけ見てあきらめてはいけません。利回りが低ければ、値引きで上げればいいのです。 買付を入れてもキャンセルはききますし、買主に対するペナルティーはないのでご安心を。 ◆ズバリ不動産投資の成功の秘訣とは？ 方向性（自分の目的）をしっかり持つこと。何度も現地に行き、自分の足で、目で、 耳で物件の情報・近隣相場・住環境・賃貸需要を収集することは不可欠です。 空室率を限りなくゼロにおさえる方法を考え、古くなってきたら、早め早めに効率的に設備投資をすること。 イメージアップと建物保全を兼ねた、定期的な外壁塗装などは大事なポイントです。 また、エントランス・自動車置場・ゴミ置場などの、共用部分の管理状態をよくすることも意識しましょう。 まずは一歩を踏み出す！そしてあなたならではの創意工夫とアイデアで、 アパート経営を成功させましょう。「あ」屋は頼れるアドバイザーとなり、 あなたの不動産投資を応援します。 すべてあなたの「行動力」で決まります！